Jika Anda sedang mempertimbangkan pinjaman rumah dengan bank, ajukan beberapa pertanyaan penting ini.

Membeli properti hunian adalah komitmen keuangan terbesar yang dilakukan banyak orang dalam hidup mereka. Saat mengambil keputusan besar seperti itu, penting untuk mengetahui bagaimana bank menentukan jumlah yang bisa Anda pinjam.

Semua bank harus memberikan Lembar Fakta Pinjaman Properti Hunian pada calon peminjam. Dokumen ini akan memberikan ringkasan tentang semua aspek dan kewajiban penting yang relevan.

Untuk mengevaluasi situasi keuangan Anda dengan baik, gunakan sarana affordability advisory kami atau konsultasikan dengan spesialis hipotek yang dapat membantu Anda menentukan langkah terbaik ke depannya.

Apakah Anda memenuhi syarat?

Semua bank memiliki kriteria kelayakan yang harus dipenuhi oleh setiap pemohon hipotek. Untuk orang-orang yang berwiraswasta atau tidak menerima pendapatan rutin, ada kriteria tambahan yang harus dipenuhi. Meskipun kriteria dasar yang ditentukan dalam regulasi biasanya sama, mungkin ada beberapa perbedaan antara produk dan bank yang berbeda.

Faktor-faktor yang memengaruhi jumlah pinjaman Anda meliputi:

• Usia
• Pendapatan
• Persyaratan kredit internal bank
• Regulasi properti

Pinjaman properti hunian diatur oleh regulasi. Faktor utama yang menentukan jumlah pinjaman Anda adalah Total Debt Servicing Ratio (TDSR), yang digunakan untuk menentukan apakah Anda dapat melakukan pembayaran bulanan secara realistis atau tidak. Anda dapat menggunakan sarana kami untuk memperkirakan jumlah yang dapat dipinjam.

Apa itu Total Debt Servicing Ratio?

Rasio Total Pembayaran Utang atau Total Debt Servicing Ratio (TDSR) adalah kerangka kerja yang dirancang untuk mempertimbangkan pendapatan kotor dan semua komitmen keuangan Anda saat ini guna menentukan jumlah yang dapat Anda pinjam. Ini berlaku untuk semua pinjaman yang dijamin oleh pembelian properti, termasuk pembiayaan ulang (refinancing).

Anda harus memberikan semua detail komitmen keuangan, termasuk:

• Pinjaman/kredit mobil
• Kartu kredit
• Pinjaman properti lainnya
• Detail pinjaman apa pun yang Anda jamin

Lalu, semua cicilan bulanan Anda dijumlahkan untuk mendapatkan total kewajiban utang bulanan Anda.

Bank juga harus menentukan pendapatan kotor bulanan Anda. Jumlah ini dihitung dengan menggabungkan pendapatan kerja (tidak termasuk kontribusi CPF atasan) atau wiraswasta (sebelum dipotong pajak) dengan semua sumber pendapatan rutin lainnya.

Sumber pendapatan lainnya dapat termasuk biaya sewa yang Anda terima dari properti yang dimiliki saat ini dan pendapatan variabel seperti bonus bulanan atau komisi. Beberapa aset keuangan juga dapat dikonversi menjadi aliran pendapatan yang diakui. Pendapatan variabel selama 12 bulan sebelumnya dievaluasi dan akan dikurangi untuk memastikan pengeluaran Anda berada di bawahnya.

Sumber pendapatan variabel yang rutin harus didukung oleh dokumen, seperti perjanjian sewa yang dicap dan ditandatangani, dengan sisa periode sewa minimum 6 bulan. Dokumen pendukung harus dikirimkan ke bank beserta laporan terbaru Anda dari IRAS dan Dewan CPF.

Di bawah kerangka kerja TDSR, bank harus memastikan pengeluaran Anda untuk semua utang, termasuk permohonan pinjaman rumah, tidak melebihi 60% dari pendapatan kotor bulanan Anda.

Anda juga harus memberikan pernyataan tertulis yang mengonfirmasi bahwa semua kewajiban utang dan sumber pendapatan Anda sudah disertakan.

Apakah Mortgage Servicing Ratio berlaku untuk Anda?

Jika Anda membeli apartemen HDB atau kondominium eksekutif dari pengembang properti, Rasio Pembayaran Hipotek atau Mortgage Servicing Ratio (MSR) akan berlaku. MSR menetapkan persentase tertentu dari pendapatan kotor bulanan Anda, dan pembayaran hipotek bulanan tidak boleh melebihinya – dengan kata lain, MSR maksimum adalah 30%.

Apa itu LTV?

LTV adalah singkatan dari Loan-to-Value Ratio atau Rasio Pinjaman Terhadap Nilai. Ini adalah persentase nilai properti yang diperbolehkan bank untuk Anda pinjam. Jika bank menawarkan LTV 75%, Anda dapat meminjam hingga 75% dari harga beli atau harga pasar saat ini, mana yang lebih rendah.

LTV bervariasi tergantung tenor pinjaman, usia peminjam, dan apakah Anda memiliki pinjaman rumah yang akan berjalan bersama pinjaman baru ini atau tidak.

Pilih paket terbaik untuk Anda

Setelah memiliki semua informasi yang relevan, bank dapat memberikan Approval-In-Principle (AIP). Ini tidak mengikat, tetapi memberikan perkiraan jumlah yang dapat Anda pinjam.

Bank dapat memberikan promosi kapan pun, tetapi jangan tergiur oleh keuntungan jangka pendek. Lihat ketentuan

Anda harus membandingkan:

• Biaya – Biaya pembatalan, biaya pelunasan lebih awal
• Suku bunga – Bagaimana suku bunganya dibandingkan dengan lainnya? Apakah tetap atau dikelola bank?
• Periode penahanan – Apakah Anda terikat dengan bank untuk periode waktu tertentu? Bagaimana penaltinya jika Anda melunasi pinjaman lebih awal?
• Mortgagees Interest Policy (MIP) – Ini wajib untuk beberapa bank.
• Penghematan ekstra – Bank bekerja sama dengan mitra yang mungkin memberikan penawaran bagus untuk biaya conveyance, valuasi, dan beberapa jenis asuransi.

Suku bunga tetap, dikelola bank, atau ditetapkan pasar?

Ada tiga jenis perhitungan harga hipotek utama: suku bunga tetap, dikelola bank, atau ditetapkan pasar.

Suku Bunga Tetap vs Dikelola Bank vs Ditetapkan Pasar

Pilih paket terbaik untuk Anda	Dikelola Bank	Ditetapkan Pasar
Suku bunga tetap untuk periode waktu yang ditentukan. Memberikan ketenangan pikiran karena mengetahui jumlah pembayaran bulanan selama periode tahun tertentu. Biasanya berkaitan dengan suku bunga yang berlaku pada saat pinjaman dilakukan sehingga lebih menguntungkan saat suku bunganya rendah. Setelah periode suku bunga tetap berakhir, pinjaman akan secara otomatis beralih ke suku bunga yang dikelola bank. Meskipun suku bunga ini sering kali sedikit lebih tinggi dari suku bunga yang dikelola bank, Anda merasa tenang karena mengetahui jumlah dan durasi pembayaran bulanan.	Suku bunga yang dikelola bank ditentukan oleh bank dan tidak berfluktuasi berdasarkan pasar. Biasanya dikenal sebagai Suku Bunga Dewan Hipotek (Mortgage Board Rates atau Board Rates). Suku bunga yang dikelola bank mewajibkan bank untuk memberikan pemberitahuan perubahan 30 hari sebelumnya. Biasanya lebih rendah dari suku bunga tetap.	Ada 3 suku bunga yang ditetapkan pasar saat ini di Singapura, yaitu Singapore Overnight Rate Average (SORA), Singapore Interbank Offered Rate (SIBOR), dan Singapore Swap Offer Rate (SOR). SOR akan dihentikan setelah akhir tahun 2021, dan SIBOR mungkin akan dihentikan secara bertahap dari tahun 2021-2024. Industri sedang melalui transisi ke pasar suku bunga SGD yang berpusat pada SORA (lihat halaman web MAS untuk SORA). Nilai SORA dan Compounded SORA dipublikasikan oleh MAS setiap hari kerja di situs web MAS.

Bank dapat melakukan perubahan syarat dan ketentuan untuk pinjaman rumah Anda kapan pun sepanjang tenor. Dalam kondisi normal, sebagian besar bank akan menginformasikan kepada Anda sekitar 30 hari sebelumnya.

Jika ingin mengubah pinjaman karena alasan apa pun, seperti pembiayaan ulang atau pelunasan pinjaman, Anda juga harus menginformasikan kepada bank dengan cara yang telah ditetapkan bank.

Apa selanjutnya?

Langkah selanjutnya adalah mulai berkonsultasi dengan spesialis hipotek. Suku bunga dan peraturan pinjaman rumah cukup kompleks. Itulah mengapa dibutuhkan spesialis hipotek untuk membantu Anda. Mereka akan melihat lebih dari sekadar suku bunga dan membandingkan aspek-aspek yang mungkin terlihat tidak penting sekarang, tetapi penting nantinya.

Membeli rumah bisa menjadi proses yang membuat frustrasi. Spesialis hipotek yang baik akan membuat prosesnya semudah mungkin untuk Anda.

---

Untuk informasi selengkapnya, bacalah panduan untuk pinjaman rumah yang dipublikasikan oleh Association of Banks Banks in Singapore dan MoneySENSE, “What You Should Know about Housing Loans – Key Questions to Ask the Bank Before Taking a Housing Loan” (PDF, 1.6mb).