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July 2024
新加坡房地产投资信托 – 疲弱但并未淘汰
新加坡房地产投资信托(S-REITs)的表现在本年度迄今依然逊色，富时海峡时报房地产投资信托指数（FSTREI）的总回报率为-10.8%（截至2024年6月28日），与同期的分别实现5.7%和12.0%回报的海峡时报指数和摩根士丹利资本国际新加坡指数相比，显得相形见绌。
我们相信，新加坡房地产投资信托的股价表现依然与10年期美国国债(UST)收益率和10年期新加坡政府债券收益率的波动保持密切相关，而这两个板块已从2023年底的水平反弹。
然而，美国近期疲软的劳动力市场数据和5月份美国消费者价格指数(CPI)数据，使收益率从今年迄今的峰值回落，从而带来一些缓解。我们预计，新加坡房地产投资信托的短期情绪将依然受到经济数据的显著影响，因为这些经济数据会影响美国国债收益率的走势。
我们的观点是，美联储将在2024年进行两次降息。然而，我们也注意到美国大选结果和其他风险因素可能对美国国债收益率构成上升风险。因此，我们将10年期美国国债收益率在未来12个月的预测从3.75%上调至4.25%。尽管面对波动，我们认为新加坡房地产投资信托的股价回落，将是一个趁低买入优质企业的机会，但是如果美国国债收益率保持在高位，投资者在等待新加坡房地产投资信托的股价反弹时也需要保持更多耐心。
每单位派息继续面对压力
我们所覆盖的新加坡房地产投资信托，大部份在2024年第一季所公布的每单位派息(DPU)持续保持疲弱，总派息按年出现下降情况。
其主要原因依然是借贷成本上升、货币阻力以及单位基础扩大，这些因素抵消了净房地产收入(NPI)改善和来自出售投资收益的资本派发所带来的效益。
我们所覆盖的9个已披露每单位派息数据的新加坡房地产投资信托中，有6个所宣布的每单位派息下降，介于-1.1%至-13.7%，其余3个则取得低度的单位数增长。在报告期间，每单位派息的整体平均增长率和中位数增长率分别为-1.8%和-3.2%。
信用指标轻度恶化
我们所覆盖的新加坡房地产投资信托中，其整体信用指标显示出轻度恶化。
截至2024年3月31日，总杠杆比率平均按季增长0.3个百分点至38.5%，而平均借贷成本也增长12个基点(bps)至3.37%。
由于到期债务导致再融资成本上升，大多数房地产投资信托经理依然发出指引，表示其债务成本在年底前还会进一步上升。由于对冲债务的比例有所增加，从77.1%（截至2023年12月31日）增至77.7%，这将部分缓解其影响。
根据我们的敏感度分析，借贷成本每上升100个基点，会对我们预测的每单位派息所造成的影响，平均而言在第一个财政年度为-3.0%，在第二个财政年度为-2.9%，这比我们之前在2024年2月所做的敏感度分析略为负面。
除了少数新加坡房地产投资信托的利息覆盖率低于2.5倍（这是使总杠杆比率限制于50%所需的最低门槛），其余多数都维持良好的覆盖率，而对于我们所研究的新加坡房地产投资信托，其平均覆盖率截至2024年3月31日时为4.1倍。在利率处于高位的时代，资本循环依然是关键所在，我们认为工业类新加坡房地产投资信托依然是最适合用于此一目标。
估值仍具有支撑
从估值角度看，FSTREI的预期市账率(P/B)为0.84倍（截至2024年6月28日），比其10年期的平均值0.99倍低了1.9个标准差。
预测派息收益率为6.6%，比其10年期的平均值6.2%高出0.8个标准差。
由于10年期的新加坡政府债券收益率目前为3.26%（截至2024年6月27日），因此FSTREI的预测派息收益率与10年期新加坡政府债券收益率之间的派息收益率之间的差距为333个基点，即比10年期的平均值398个基点低了1.1个标准差。
结论
就投资部署而言，根据由下而上的选股策略，我们偏好拥有强大赞助商支持，财务状况良好，具有资本循环空间，并且至少持有部分新加坡资产敞口的新加坡房地产投资信托。
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